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        小區“自籌自建”樣本調查⑥丨全國至少6城已開展、自籌資金50%以上 未來2%的房屋有望試點

        2024

        / 04/25
        來源:

        海報新聞

        作者:

        叢萍 吳軍林 李義方 趙恩 王笑寅 劉敬怡

        手機查看

          海報新聞記者 叢萍 吳軍林 李義方 趙恩 王笑寅 劉敬怡 浙江報道

          4月11日,浙江省出臺《關于穩步推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見(試行)》,今年5月1日起正式試行,這是全國首個推進城鎮老舊小區自主更新指導意見。近幾年,北京、廣州、深圳、杭州、南京、衢州等地零散開展“自籌自建”,通過業主籌資、政府引導,拆除老舊樓房,原址再建新樓。

          連日來,海報新聞記者在杭州、衢州實地探訪了多個建成的、在建的和在申請的“自籌自建”小區?!白曰I自建”存在哪些困難?有哪些經驗值得借鑒?

          北京、廣州、深圳、杭州、南京、衢州已開展

          2023年11月,北京豐臺區馬家堡路68號院2號樓轟然拆除,一座46年的老樓將原地重建。

        4月19日,建設中的浙工新村

          同月在杭州市,位于拱墅區浙工新村的13幢樓房在經歷加固修繕、落架大修、成片改造等幾十年的改造,最終也走向自籌資金、原拆原建。

        交付入住的永安里小區一期

          浙江省衢州市江山市永安里小區也是較早采取“自籌自建”的老舊小區之一。一期于2022年1月交付,二期改造工程也于2023年1月啟動,預計2025年6月完工。三期項目正在籌劃中。

          近幾年,各地關于“自籌自建”的實踐不斷,廣州、深圳、南京也有成功的案例。對于一些“高齡”的老破小,局部改造、修繕不能從根本改變其狀況,由于地處城市的中心,拆遷成本高,業主不想搬離原來的地段,“自籌自建”成為老舊小區改造的新嘗試。

          在政策方面,據不完全統計,北京、上海、廣州、深圳、杭州和南京等城市已經出臺文件,明確推進“自籌自建”。

          2019年9月,《南京市城市危險房屋消險治理專項工作方案》出臺,符合條件的小區經規劃資源部門批復按照“原址、原面積、原高度”翻建且不改變建筑使用功能。

          2023年,廣州市花都區出臺《廣州北站東側老舊小區成片連片微改造項目危舊房屋拆除重建試點方案》,明確允許權屬人(含權屬單位)以拆除重建方式自行改造。

          2024年,上海出臺《關于加快推進本市舊住房更新改造工作的若干意見》,其中明確全面啟動以拆除重建(含原址改建)為主的280萬平方米不成套職工住宅和小梁薄板房屋的更新改造。

          2024年4月,浙江省出臺《關于穩步推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見(試行)》,這是全國首個推進老舊小區自主更新的指導意見,從工作原則、組織實施、政策保障、工作要求等四方面進行明確,探索建立科學、簡便、有效的管理流程與服務機制,改變了過去要么政府主導、要么開發商主導的單一模式,是一種以居民自我驅動改造為主,政府引導+第三方提供服務為輔的探索。

          “自籌自建”小區自籌資金約占50%以上

          海報新聞記者梳理“自籌自建”小區的進展,速度慢,周期長,其中資金和征詢率是影響項目進展的兩個主要難點。

        張貼在浙工新村附近的改造(試點)方案居民意見公示書

          “‘自籌自建’協調的業主多,利益訴求難以統一,要取得100%業主同意并不容易。有人看到了希望,也有人覺得沒有必要?!闭憬贾菡愎ば麓逍^業主王利(化名)說道,浙工新村項目在2018年的民意調查中,同意率87.7%,當時因為低于90%的標準而擱淺。2023年,同意率達到99.82%才得以成功拆除重建,歷時5年。

          浙江衢州市永安里小區一期項目,有65戶居民一直不同意簽約,直至分房結束后才補充簽字手續,從2017年9月開始動員群眾到2019年6月開工建設,總體耗時近兩年?!皬陌踩?、居住舒適度這些角度切入,告訴大家政府現在做‘原拆原建’是從居民的生命財產安全出發?!币晃划敃r入戶做思想工作的江山市虎山街道安泰社區工作人員說。

          南京首個產權人自籌資金改造項目南京市虎踞北路4號05幢,從籌備到入住,前后歷時近十年。

          在四川成都武侯區中央花園二期,早在2018年,部分小區業主們就開始籌劃“自籌自建”。據媒體報道,目前居民同意率還未達到100%。

          除了取得大多數業主的同意,拆除重建成本巨大,誰來出這筆錢?浙工新村主要通過擴面部分以及地下車位的銷售款來沖抵建安成本。整體更新費用約5.3億元,自籌資金約4.7億元,不足部分由舊房改造、加裝電梯、未來社區等專項資金補齊。

          衢州市的永安里小區通過提高容積率、增加可建房屋套數來平衡建安成本。比如,一期原住戶364戶,建設住宅套數404套;二期原住戶160戶,建設住宅套數203套。

          據財經雜志報道,北京市豐臺區馬家堡路68號院2號樓改造項目總投資約4385萬元,北京市、豐臺區財政補貼約1111.5萬元,地下建筑建設成本約854萬元完全由產權單位出資,90戶居民還需分攤剩下的建設成本約2419.5萬元,每戶平均需出資約26萬元。

          南京市虎踞北路4號05幢翻建費用按市、區財政和產權人2:2:6的比例進行分攤,業主自付比例為60%。

          在目前已經成功的項目中,自籌資金約占整個項目投資總量50%以上。政府部門提供一定的資金補貼,產權單位即開發商承擔擴建費用,居民需要承擔一些改擴建費用,最終實現了資金的平衡。

          盤活老舊小區的新模式 全國2%的房屋有望試點

          城市中的危樓、舊樓如何更新,是城市建設必須面臨的一個問題。

          易居研究院研究總監嚴躍進表示,“自籌自建”開始成為老舊小區盤活的一種新模式。城鎮化進程進入中后期,常住人口城鎮化率相對高,城市建設發展已逐步進入存量時代,在充分保障和尊重原有業主的鄉愁情懷的基礎上,“自籌自建”是探索城鎮老舊小區改造的一種新機制,對于特定的老舊小區改造比較適用。

          嚴躍進分析,從各地“自籌自建”的推進情況,1990年及以前建造的房屋被納入試點的可能性最大。根據易居研究院數據,目前全國各類存量房屋中,1990年及以前建造的房屋大約占了2%,其規模約為18億平方米。

          嚴躍進表示,在今后的操作中,在新建項目的產權登記等方面落實要有更有效的操作,尤其是對有抵押的房產落實更靈活的不動產登記政策。各地對此類征詢比例默認100%,建議設置為90%-95%,同時建議規劃部門完善科學指導與總體規劃,明確土地金融等支持,盤活公積金等現有資金,對業主提供一定的支持。

        責編:楊凱

        審核:張達偉

        責編:張達偉

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